广州成首个取消地价上限的一线城市，土拍重回价高者得

文|实习记者 朱箪

　　继放松楼市限购政策后，广州在土拍政策上也进一步放松。

　　11月21日，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告。公告中提到，“本次国有土地使用权挂牌出让按照价高者得原则确定竞得人”。这意味着，广州也开始取消土拍限价，打响一线城市取消地价上限第一枪。

　　广州此前执行的土拍规则中，基本都会设置最高限制地价，触顶后转入竞配建面积、竞自持面积、摇号等方式确定最终竞买人，同时控制土拍溢价，涉宅地出让溢价长期控制在15%以内。

　　最新挂出的黄埔地块，则大幅改变了以往的竞拍规则。根据出让公告，该地块位于黄埔区，用地性质为二类居住用地兼容文化设施用地，土地面积3.77万平米，起拍总价为39.47亿元，将于12月22日进行限时竞价。

　　公告也同时指出，竞买人必须使用自由资金，不得使用融资借款。对于建设期限也有了明确要求，竞得人须在土地交付后一年内动工，三年内竣工。这对于拿地企业也有了更高的要求。

　　对于广州此次取消地价上限的举措，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这主要与当前的政策导向、转变市场态势及修复市场情绪有关。

　　在新的房地产政策架构下，广州恢复“价高者得”的竞拍原则，意味着不再限制房价，也不再竞配建、竞自持。对开发商来说，就能根据房价水平直观地计算出利润空间，这一举措是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。

　　在广州之前，下半年以来已有多个核心二线城市取消了土拍限价。

　　截至11月21日，在22个进行集中供地的城市中，已经有18城恢复“价高者得”，目前仅剩北京、上海、深圳、宁波四个城市执行限地价政策。

　　但宁波虽然没有取消限价，但也大幅提高了溢价上限。宁波在11月20日挂牌了两宗总价16亿元的住宅用地，将土地出让的溢价率上限由15%提高到30%。

　　不少热点城市在取消地价后的首拍中，就出现了高溢价率地块，引发市场关注。

　　10月30日，济南在解除土拍价格上限的首拍中，凤凰北路以西、商贸城路以南住宅组团地块吸引了7家房企进行了241轮竞价，刷新了济南土拍2018年以来的土地竞价轮次最高记录，溢价率也高达53.1%。另一宗彩石地块经过236轮竞价，最终的成交价溢价率达50.17%。

　　11月初，合肥取消限价后的首场土拍中，两宗分别位于滨湖金融板块和包河区的地块，溢价率也超过了30%，分别为44.89%和33.95%。并且在此次拍地中，其中一幅地块还创下了合肥新的楼面地价记录。

　　取消土拍限价，正成为各地楼市放开限购、限贷后，房地产调控政策转向的新方向。

　　今年9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中就提出建议取消土地拍卖中的地价限制，随后多个城市积极做出响应。

　　包括广州在内的多个城市之所以开始取消土地限价，主要意图都在于提振低迷的土地市场。

　　今年1-10月，广州土地出让金为951.5亿，同比下降了7.6%；总成交建面555.2万平米，同比降幅为22.8%。

　　从全国土地市场的成交情况看，成交量也处于下滑。根据统计，今年10月全国土地出让金3761亿元，同比下滑29%。1-10月，全国土地出让金28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。

　　另一方面，当前市场预期较弱，竞拍开发商不会很多，不会诞生高溢价地块，利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。

　　今年以来，广州宅地土拍市场分化现象相当明显，多宗中心城区核心地段宅地竞争激烈，近远郊区域宅地多以底价成交或中止交易。根据中指研究院统计，今年广州共有10宗宅地触顶摇号成交，主要分布在天河区、海珠区、荔湾区、番禺区等中心城区及近郊热点板块。

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，此次取消“限地价”政策，有望进一步提升中心土拍热度，促进市场预期的边际改善，带动新房市场回暖，加快市场筑底进程。

　　李宇嘉也认为，此举预期会提振开发商拿地的积极性，对后续卖地也起到积极效果。但是，如果不设地价上限，如果开发商参拍多，溢价率收窄，也可能导致效果减弱。因此，具体效果要看具体地块。

　　目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。