首创证券：拿地集中度提升，中海单月拿地金额近400亿

    乐居财经 李礼 11月21日，首创证券发布房地产行业简评报告。

        拿地货值增速保持平稳，TOP10 集中度明显提升。2023 年 1-10 月百强房企新增土地货值 25724 亿元，累计同比-15.5%；新增土地金额 12314 亿元，累计同比-13.9%；新增土地建面 10149 万方，累计同比-11%；新增土地均价 12133 元/方，累计同比-3.3%。金额入榜门槛方面，2023 年 1-10 月 TOP10 入榜门槛为 334 亿元，同比变化-10.6%；TOP20 入榜门槛为 123 亿元，同比变化-22.2%；TOP30 入榜门槛为 83 亿元，同比变化-31.1%；TOP50 入榜门槛为 41 亿元，同比变化-38%；TOP100 入榜门槛为 25 亿元，同比变化-6.8%。金额口径分梯队占比情况，2023 年 1-10 月 TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50 和 TOP51-100 房企百强占比为 56.1%、14.4%、8.1%、8.9%和 12.5%，较 2022 年年底变动为 8.6%、-0.2%、-1.7%、-2.7%和-4%。TOP10 多为国央企背景的高信用房企。良好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。

　　 10 月高信用房企拿地同比大增，中海单月拿地金额近 400 亿。单月拿地金额方面，2023 年 10 月高信用房企单月拿地金额 937 亿元，同比多增 602.6 亿元；中信用房企单月拿地金额 4.3 亿元，同比少增 84.1 亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比 0.1%，中信用房企拿地金额累计同比 10.6%。拿地金额百强占比方面，高信用房企百强占比 55.2%，较 2022 全年提升 7.2%；中信用房企百强占比 3.7%，较 2022 全年提升 1.2%。投资金额强度来看，2023 年 1-10 月高信用房企投资强度为 32%，较 2022 全年变动 0.8%；中信用房企投资强度为 9.2%，较 2022 全年变动 1.9%。22-23 年整体投资金额强度来看，前五名房企分别为建发房产、滨江集团、绿城中国、中海地产和越秀地产，分别为 47%、46%、37%、35%和 35%。高信用房企投资强度下半年迎来回升，中信用房企投资强度小幅提升，但仍处于低位区间，低信用房企在土地市场基本出清。

　　投资建议：深圳国资委发生支持万科，短期流动性风险预期下降，板块估值保持平稳。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企 PB 逐步回升至 2018 年行业高周转模式前的水平。持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份、越秀地产。3）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

　　 风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。