政策优化预期渐浓，商办市场开启价值重估?

楼市松绑的燎原之火，透过缝隙照到了被遗忘的角落。

近日，深圳市悄然放开港澳居民购买商用物业的资格，相关部门人士表示，“目前深圳市非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，对港澳居民放开。”

有机构预计，在大湾区加速融合的背景下，放开港澳居民网签，将为深圳商办市场带来5-10个百分点的增量，助力深圳商办市场库存的加速去化。亦有观点认为，与短期刺激相比，此次放开将是一个信号，在楼市调控松绑下，埋下商办市场组合拳的伏笔。

一直以来，商办物业并非刚需，但却是楼市里的一项重要投资品类。从16年前的“限外令”，到6年前的“326”新政，为抑制“炒房”，围绕商办物业的调控压力虽有起伏，但整体维持在紧绷的状态。

政策优化，犹如一颗雪球于山峦掷下。在长坡湿雪之上，市场正期待商办物业能翻开一页呼啸的全新篇章。

“豪购29套”、“热销1亿元”，在房产中介的喜报中，深圳商办市场执行16年的“限外令”得以松绑。

“限外令”所指《深圳市国土局关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，于2007年7月发布，明确境外机构只可购买办公类商品房；港澳台地区居民和华侨只能购买一套用于自住的商品房。

时年出台的“限外令”正中七寸，有效遏制了港资、外资等潮涌国内楼市，促进了楼市发展的稳定。如深圳中原地产董事总经理郑叔伦所说，‘限外令’之前，在中原工商铺（特别是商铺部）成交比例中，香港客户一度超过50%。”

如今，政策的优化也融入在新的时代背景下。受经济持续发展，新型城镇化不断深入，房地产从供求关系出发，行业预期、房价预期均出现新的变化。

与逐渐升温的住宅市场相比，北京、上海、深圳等一线城市的商办市场，目前均运行在相对严格的调控政策下，包括限定最小分割单元、限定销售对象等细则，一定程度抑制了需求的释放，使商办产品与住宅价格出现较为严重的倒挂。一个鲜明的反差是，包括香港、东京、曼哈顿等国际大城市，商办产品相较住宅均有一定溢价。

在分析人士看来，商办物业的底层逻辑是投资品，需求更依赖市场的流动性，这也意味着政策杠杆作用更加有的放矢，随着流动性的释放有望放大需求的实际体量。

广州即是一个样本。目前，广州是率先、也是唯一放开商办限购政策的一线城市。据广州中原数据显示，在2018年年初、年末广州两次商办政策的小幅松绑，推动了次年商办小户和商铺成交反弹迅猛，2019年全年成交面积156万方，同比上涨66%；而在中指研究院统计的数据中，随着广州于2020年全面松绑商办物业，当年末广州商办产品均价34797元/平，上涨29%。

有观点认为，本次优化是一个好兆头，说明政策已开始关注商办市场。

在深圳放开港澳居民网签背后，是海外市场成熟资本、有投资经验的高净值人群等的“收租”需求。一二线城市成熟商圈中的持有型优质物业，屡屡成为他们框定的目标，而合理的价格与回报率，亦激发了他们愈加浓厚的兴趣。

2023年2月，凯德集团就宣布设立凯德中国特殊机会伙伴计划，承诺以股本11亿新元投资中国的特殊机会项目。其中，特殊机会项目所指，便是中国商业地产中低估与减价的项目。

国内成熟商圈稳定的租金回报，是商办物业备受青睐的原因之一。据中指院数据，2023年上半年，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.33元/平方米，其中，广州北京路步行街、北京南锣鼓巷、武汉楚河汉街、武汉汉正街、苏州龙湖狮山金街商铺租金，均实现较大的环比涨幅。

有业内人士表示，单纯以租金回报率计，商办物业明显优于住宅物业，目前，商办物业回报率普遍达到4%-5%，一些核心城市的优质商圈回报率更远在均值之上。例如，在杭州老牌网红街区，杭州滨江铂金岛目前招商率达到100%，投资回报率稳定在7%-9%。而根据诸葛找房数据，2022年中国重点50城平均租售比为1：620，租金回报率为1.94%。

当前，海外成熟市场的投资风格正逐渐在国内被认可。从理解到加入，基于资产配置的需求，国内资金对于商办资产的关注度亦在增长。房地产市场正由增量向存量倾斜，国内对于不动产投资的需求逐渐增强，而较为宽松的货币环境也起到了推波助澜的作用。

“随着市场的愈加成熟，国内投资者的资产配置思路，未来或加速向海外发达国家靠拢。”在上述业内人士看来，以回报率作为衡量标准，当下的商办资产无疑是一个重要选项。

目前，关于商办市场就此激活的结论尚为时尚早。但可以看到，无论是政策优化的预期，还是资产配置的趋势，助力商办市场信心回升的因素正在增多。

在2023年初，商务部就指出，将围绕“改善消费条件，创新消费场景，营造消费氛围，提振消费信心”及早谋划，并把全年定位为“消费提振年”。

作为“消费提振”的重要载体，商铺的价值亦被看好，而开发商则给予最大力度的运营支持。作为国内商业地产的头部企业，据龙湖介绍，其对旗下星街、铂金岛等商办物业，有专门协助商家优质运营的⻰商荟，包括VIP优先权、运营服务、宣传推⼴、定制物料等4⼤专属升级权益，可以针对⻰湖街区战略联盟商家推出的全套权益⽅案。

无疑，商办物业与之俱来的投资品属性，使投资者跳出属地约束，拥有更大的选择范围。

而更大的池子，也意味着资产价值更大的差异。在一位机构人士看来，无论政策会否持续优化，未来商办资产的竞争仍将愈加白热化。不仅需要项目对便捷性、成熟度、辐射范围提前预判、规划，更需要吸引力强的消费服务内容，以“主题性”带动“话题性”，持续维持项目的热度。

例如，长沙滨江金融中心的龙湖铂金岛，定位为“快享慢活24小时城市新聚场”，聚焦年轻化的消费方式，打造了滨江商业新地标—微醺不夜岛。其中，铂金岛的核心元素“金拱门”，与滨江金融中心的写字楼，成为对标上海“黄埔”的长沙“三件套”，深受年轻人的喜爱。

而龙湖在合肥打造的车桥新界，则造就了合肥夜经济消费新地标，奇幻的灯光打在斑驳的墙面上，配上热门餐厅、网红咖啡店、音乐节、灯光秀等元素，营造出独特的消费体验，让车桥新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的开业率、开业3天客流量21万+、累计销售额1260万……多项数据也从侧面印证了车桥新界的火爆程度。

商业地产服务商睿意德表示，夜生活内容的消费者黏度较高，复购率较强，也是溢价率最高的店铺品类之一。夜生活及潮流主题的商铺，营业时间较长、经营效率较高；且经营内容天然和街区的独立、开放形态相匹配，有助于商户自由把控营业时间、营造休闲惬意的开放体验感。

围绕运营、分化等关键词，一场商办价值重估的改变已经开始。当然，在增量市场向存量市场过渡的新发展阶段，市场也希望翻开新的篇章，像2007年深圳商办市场的“限购令”，也如2017年北京商办市场的“326新政”，不同的是，这将是商办价值回归甚至重估的新时代。